小區治理，如何從“點題”到“點讚”

廈門安平裏小區是老舊小區改造的典範之一，在居民的共同努力下，改造提升後的小區乾淨整潔。記者 施辰靜 攝

小區公共收益被用來豐富居民的業餘文化生活。圖為廈門瑞景公園小區開展中秋博餅活動。報業集團記者 陳挺 攝

廈門市湖裏區金安社區內，居民在社區公共圖書室看書。記者 施辰靜 攝

廈門老舊小區安平裏小區的“樓道黨小組議事廳”，幾位居民正在討論小區改造提升的問題。記者 施辰靜 攝

廈門市思明區濱海街道黃厝社區一角 新華社

核心提示

　　何謂“社區”？德國社會學家斐迪南·滕尼斯將其定義為“居住在同一區域、有密切互動且具有內在凝聚力的社會群體”，我國著名社會學家費孝通的理解是，既要有地緣、空間上的接近，也就是“區”；也要有人與人的聯繫，有直接的互動，也就是“社”。

　　但放到現實中具體來看，社區治理有著較大的複雜性：細微但又難以解決的矛盾頻出，撕裂著社區中人與人的關係，幾乎變成英國政治哲學家霍布斯所説的“所有人與所有人的戰爭”。今年2月，中國消費者協會發佈的全國消協組織受理投訴情況統計顯示，2024年房屋裝修及物業服務投訴案件有8929件，仍是十大投訴熱點之一。

　　當居民産生聯結的能力面臨嚴峻考驗時，如何擺脫這種普遍的治理困境，發掘小區治理的持續動力？自2021年以來，福建持續開展物業黨建聯建及物業公共收益“點題整治”，累計出臺100多項物業管理政策制度，築牢社區物業黨建聯建基礎，提高物業服務覆蓋範圍，培育社區治理共同體意識，在全國物業管理工作會議上作典型發言，成為全國基層組織建設的積極案例。福建物業公共收益“點題整治”工作經驗做法得到住建部肯定，並在《建設工作簡報》上刊登，面向全國推廣。

小區管理如何共治？

　　在城市發展的進程中，老舊小區的物業治理堪稱棘手難題，大到業主與物業之間的爭端，業主與業主間、業主與外來人員的糾紛，甚至小區保安與外賣員的衝突，小到小區噪聲、寵物管理，等等。

　　曾經的泉州福璟花園小區是極為典型的一個例子。這個已有近20歲“高齡”的小區，位於泉州晉江梅嶺街道梅庭社區，小區戶型包括單體別墅、連體別墅、單身公寓、小高層套房、電梯套層等。

　　一段時間以來，這個小區管理都處於混亂狀態：年久失修、小區配套設施逐漸老化，特別是自來水管道問題，因頻頻爆管、常常停水，業主怨聲載道，物業也因每月須支付高昂的“水損”費用叫苦不迭，還有路面破損，消防設備、監控系統癱瘓等公共設施問題，嚴重影響了居民的日常生活。

　　“小區住了快500戶人家，誰都想小區更好。但怎麼修、誰來修、錢怎麼出，如何確保每戶人家的心聲都能被聽到？這些都是問題。”國企退休職工林明遠提到的，也是不少業主的顧慮。

　　轉機出現在2018年，福璟花園小區兼合式黨支部成立，&&採取民主協商的辦法進行物業改造，以退休老幹部為主&&啟動協商民主工作，並召開業主大會選舉産生第一屆業主委員會。自此形成由黨支部、業委會、物業公司和業主代表組成的小區改造協商小組。

　　接下來的一個月，小區黨支部帶領黨員業主、業委會、物業公司人員分片分棟入戶徵求業主需求；每週一晚上7:30，小區黨支部還把社區代表、業主代表、業委會、物業公司召集在一起，深入協商小區改造工作。經過近半年的協商，黨支部梳理出一份改造清單，如自來水一戶一表、消防管道、路面、路燈、監控、智慧系統、外立面及物業管理等急需改造的項目。

　　經測算，改造費用高達500萬元，小區黨支部頂住壓力，多方籌措資金，得到多名熱心企業家業主近100萬元的捐贈，但除上級政策支援、業主踴躍捐資以外，尚有100余萬元的資金缺口，平均每戶需分攤2000元，當告知業主後，一石激起千層浪。

　　林明遠剛開始也無法接受，橫亙在小區黨支部與業主之間的最大問題，就是信任度和認可度。對此，小區黨支部與業委會、物業公司、部分業主代表決定在前期入戶走訪的基礎上，再次採取協商的辦法，一戶一戶走訪摸底、一戶一戶溝通協商。最終，75%以上的業主表示贊成改造工程並願意出資，而剩餘的1/4業主再通過個別協商後，均服從大局。

　　以此事為切入口，福璟花園小區的“蛻變”，從“微改革”向“深層次”邁進。其間，還出臺《小區車輛管理規則》《業主大會議事規則》《業委會章程》《小區居民規約》《小區協商民主議事規則》《小區住宅專項維修金使用辦法》等一套行之有效的小區治理制度。

　　有章可循之後，小區治理便水到渠成。一個個問題被擺上桌面，一個個解決方案也應運而生，得到的結果是：業主們曾經的“心病”被一一治愈。

　　類似的治理模式，在福璟花園小區所在的梅庭社區小區裏已成常態。“在社區黨總支&&下，各個小區實行交叉任職、雙向進入的‘黨建+物業’融合機制，即社區、業委會、物業服務企業交叉任職、雙向進入。”梅庭社區工作人員林婉惜説。如，瑞璟小區由社區宣傳委員擔任小區黨支部書記，物業負責人作為社區二級網格（小區）網格長，並設兩名網格員，同時下設三級網格分佈，實現社區事務、小區工作相融合。

　　不同於過去建立在血緣關係之上的鄉村公共生活，以及各類企事業單位、部門機關組成的集體生活，當前，我省不少小區由集合式建築、圍合式空間、高密度居住形成大規模的陌生人社群。用學者項飆的話説，“附近”正在消失。

　　對此，武漢大學社會學院副教授王德福在20年的關注和調研中，指出問題的根源在於社會近40年來的劇烈轉型。“在這種高密度的社會空間中，不依賴權威的管理，我們要在這種新的社區裏重新學會如何過鄰里生活，重新去學習共同討論公共事務。”

　　福建社會科學院副院長黃茂興認為，群眾路線始終是社區治理中的重要法寶，要把群眾組織起來，方能把社會組織起來。“梅庭社區裏的小區就是通過建立黨支部，通過建立‘社區+物業+業委會+居民’四方模式，解決鄰里之間不熟悉、業主成為孤立的個體的實際難題，重新激活基層社會的自我組織能力。”

　　記者了解到，近年來，福建構建起“省—市—縣（區）—街道（鄉鎮）—社區”五級聯動、協同共管的立體化組織體系，出臺加強物業黨建聯建三年行動方案，在新修訂的《福建省物業管理條例》中增加“推動業委會中建立黨組織”條款，推動符合條件的業委會和物業服務企業黨員負責人擔任社區黨組織兼職委員，並推動小區黨支部與業委會、業主監事會成員雙向交叉任職，築牢社區物業黨建聯建基礎。

小區物業如何“自我造血”？

　　業內人士分析稱，城市小區治理共同體困境的突顯，究其根本是小區公共性的流逝，是小區治理連結性社會資本的消解。福建正是以物業黨建聯建作為小區治理抓手，再造小區公共性。

　　除眾口難調外，對於老舊小區而言，再造小區公共性最缺資金。福璟花園小區此前通過“眾籌”解“眾愁”，但從完善基礎設施到探索長效管理，顯然不能僅靠一次性的投入，必須找到小區長久的“生錢”之道，滿足物管、維修等所需的細水長流的花銷。

　　晉江市青陽街道永豐裏小區的做法是，試水撬動社會資本。率先實施“改管運一體化”改造新模式，物業公司參與到設計改造、物業進駐、管養運營的全鏈條中。

　　此前，物業公司先行墊資改造破損路面、安裝充電樁，用3個月免費服務贏得居民信任。同時，超300萬元啟動資金投入後，小區“改面子”“建裏子”的同時，還盤活永豐裏小區店面，著重打造生鮮、餐飲等板塊，通過統租統管模式，改善街區環境，提升店舖效益。

　　如今，行走在永豐路“黨建+”鄰里中心，隨處可見小區配套建設的鄰里小食堂、黨建會客廳、鄰里市集、咖啡屋、黨群服務中心、社區網格服務站等。“出租率由之前的不足25%提升到當前的95%左右，租金也提高了60%。”願景佳園建設有限公司負責人羅帆説，相關收益用於彌補物業運營資金不足，實現小區物業微利、可持續、常態化運營。

　　就在去年，物業公司對永豐裏小區管網進行全面排查，對老舊、堵塞的污水管網進行更新改造，共計12個井口管網得到疏通和改造。據青陽街道黨工委書記陳榮松介紹，通過引入社區食堂和便民超市等，推動商業收益反哺物業支出，形成可持續服務閉環，這種模式僅在轄區內就有13個小區複製推廣。

　　永豐裏小區是福建以公共收益“小資金”撬動社區治理新格局的一個生動縮影。近年來，福建推廣“大物業”管理模式，探索非營利性機構服務模式，推廣老舊小區“改管運一體化”改造模式等，為小區公共收益創收、增收尋找途徑。

　　在此背景之下，涌現了多種多樣積極的案例。如廈門市印發“大物業”管理模式工作指引，湖裏區東榮片區將多個無物業小區及周邊區域合併規整成“大物業”進行管理；鼓勵街道（鄉鎮）&&成立小區事務服務中心等非營利性社會服務機構，包括福州市鼓樓區“家在鼓樓小區事務服務中心”、臺江區“蒼霞家園事務服務中心”、寧德市蕉城區“好厝邊”紅色物業服務中心等；泉州晉江市積極引入北京願景集團與市國企新佳園公司共同成立願景佳園物業公司，提供老舊小區規劃、設計、投資、建設、運營、物業服務等一體化改造。

　　自我造血才有生命力，隨著房屋使用年限的增長，後幾十年的維護和維修將進入高峰期，不少小區開設共有資金賬戶，利用廣告位出租、公共停車場等公共區域收入獲得公用設施專項資金，實現公共收益的合理利用和可持續發展。

　　更有甚者，業主們從收到“紅包雨”中看到物業收益的好處。年初，廈門多個小區因公共收益結余而下起的“紅包雨”，引起極大的關注。如，思明區湖濱北路鳳凰名都小區近300戶業主收到了總金額超過16萬元的分紅，資金來自小區公共收益結余，主要是小區停車等公共收益；幾乎同一時間，翔安金海街道浦西社區明發半島祥灣小區也進行了小區公共收益分紅，共分紅87.7萬元。小區業主反映，公共收益還利於業主，增強了歸屬感。

　　縱觀全國，自《民法典》頒布實施以來，各地城市社區以公共收益注資公共設施維修、抵扣物業費、向業主發放現金等多種“禮包”方式展開了積極探索，取得積極效應。今年3月，《福建省住宅小區公共收益管理辦法》正式實施，在公共收益的經營、賬戶管理以及使用程式等方面，作出了更加明晰、簡化的規定，首次提出公共收益可用於抵扣物業費、水電公攤費用等，為進一步探索城鎮房屋保險和體檢制度拓寬經費渠道。

如何守牢公共收益“錢袋子”？

　　“社區中國”已然來臨。眼下，小區公共收益也成為業主關心的問題。當“自我造血”已成為不少小區的“標準動作”時，如何守牢業主“錢袋子”？

　　自2021年以來，福建積極開展物業“點題整治”行動，瞄準“物業服務企業侵佔業主公共收益、收入及分配不公開”等問題，要求物業服務企業詳細公示公共收益的收支細目，確保業主能夠清晰了解每一筆資金的來源與去向。

　　泉州安溪縣鳳城鎮文昌社區率先探索出一套行之有效的“業賬社審”監管模式：小區業委會的每筆支出項目在報銷之前，先報所在的社區黨支部、社區居委會，由社區相關幹部分級審核把關，並接受縣、鎮兩級紀檢監察機關和社區紀檢委員的實時監督，確保賬目陽光透明。

　　此舉源於最初社區走訪時挖出的小區公共收益“糊塗賬”。2018年，社區內的藍溪國際小區業委會負債1萬多元，擁有公共資産收益的小區，顯然不該有這樣的負債狀況。

　　為了弄清小區公共收益賬目，居委會工作人員組織相關人員，展開了逐項仔細的核實工作，這筆“糊塗賬”露出了端倪：如，2019年第一季度停車場賬目顯示，100多個車位僅收入1.4萬多元，而鄰近的龍湖888小區68個車位一個月就能收入1.4萬多元。同時，小區中有個別人員意圖滲透業委會，頻繁更換業委會主任，妄圖操控賬目。

　　此類事情層出不窮。如，藍溪國際小區店面租金隨意定價，人情關係錯綜複雜，200元、300元就出租了，與市場租金相比低得離譜。翻開租賃合同，就能發現蹊蹺：合同出租方簽字處，均是藍溪國際小區業委會主任肖力（化名）的名字。

　　從最初任文昌社區居委會常務副主任，到後來任黨支部書記，蘇振貴對如何解決社區所轄小區缺乏有效監管而頻出“糊塗賬”費盡心思。一次，當地住建部門和紀委部門走訪時，蘇振貴就説出了心裏話：“我覺得小區的賬目，社區要審、業主要看、流程要規範！”

　　經歷多次排查取證，後來相關問題基本查清，相關人員也被嚴肅處理，“業賬社審”監管模式應時而生，一切都變得公平公正。如，藍溪國際小區店面公開招投標，價高者中標，租金標準大幅提高，300元變成1500元，500元變成2500元，800元變成4500元。

　　“得益於此，小區業委會從當年欠下1萬多元的債務，到去年收入提高到40多萬元。”藍溪國際小區業委會主任林培安説，業委會開設專用對公賬戶，摸排梳理小區公共資源、資産和資金情況，堵住各項收費漏洞，公共收益公開透明。目前已攢下122.81萬元的厚實“家底”。

　　從“點題”到“點讚”，全省各地深化物業公共收益“點題整治”，讓更多示範小區走入公眾視野。

　　如，通過梳理問題清單，龍岩市新羅區推動曹溪街道乘風社區與龍地華庭小區兼合式黨支部明確群眾訴求解決時限，形成整改閉環，進一步破除小區物業管理壁壘。同時召開推進會，定期通報整改情況並約談相關負責人，督促區城市管理和綜合執法局優化“e龍岩”智慧物業電子投票系統，實現業主共同票決事項掌上投票。

　　經過票決，龍岩市新羅區曹溪街道龍地華庭小區決定對公共道路的停車場進行改造。改造後，新增81個地面停車位，新建80個具有安全裝置的充電樁，並配備了充電棚、煙感及噴淋裝置等設施，不僅讓小區電動車充電安全問題得到保障，還讓小區停車亂象得到了解決。完善後的設施所産生的公共收益從7.6萬元增加到約60萬元。（記者 林霞）